Возмещение коммунальных расходов арендатором на УСН: новая судебная практика

Суть проблемы: двойное налогообложение компенсации коммуналки

Вопрос включения компенсации коммунальных платежей в доходы при УСН давно является камнем преткновения для арендодателей. Позиция Минфина и налоговиков устойчива: любое возмещение затрат арендодателя, независимо от формы — в составе арендной платы или отдельным платежом, — признаётся доходом, облагаемым УСН.

Ключевые разъяснения последних лет:

·   Письмо Минфина России от 26.05.2025 № 03-11-11/51830

·   Письмо Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534

·   Письмо Минфина России от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612

·   Письмо Минфина России от 15.01.2020 № 03-11-11/1091

·   Письмо Минфина России от 28.06.2019 № 03-11-11/47805

Практический результат такого подхода — двойное налогообложение одной и той же суммы: сначала её облагает доходом арендодатель на УСН, а затем ресурсоснабжающая организация, у которой возникает собственная налоговая база.

Почему перевыставление коммуналки признавали рисковым

Распространённая схема — перевыставление коммунальных платежей через агентский договор. Мы в своей практике оценивали её как рисковую: агентская конструкция, заключённая уже после подписания договоров с энергоснабжающими организациями, часто трактовалась инспекцией как способ прикрыть получение дохода.

Позиция суда: компенсация затрат — не доход арендодателя

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.07.2026 по делу № А01-1564/2025 сформировало прецедент в пользу арендодателя на УСН.

Обстоятельства дела

Арендатор не имел возможности заключить прямой договор на поставку и потребление электроэнергии со снабжающей организацией. Стороны оформили дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее возмещение арендатором затрат арендодателя на потребляемую электроэнергию. Ключевое условие — компенсация не являлась частью арендной платы.

Логика решения

Фактически арендодатель самостоятельно производил расчёты с ресурсоснабжающей организацией, перевыставляя расходы арендатору как компенсацию. Полученные суммы предприниматель себе не присваивал — они сразу перечислялись на счёт снабжающей компании.

Суд пришёл к выводу: объект налогообложения возникает у снабжающей компании, а не у арендодателя на УСН. Иначе одна и та же сумма облагалась бы дважды — сперва у предпринимателя, затем у ресурсоснабжающей организации. При этом арендодатель не извлекает из сделки никакой экономической выгоды.

Значение для арендодателей и практические выводы

· Компенсация коммунальных расходов, которая не входит в состав арендной платы и не приносит арендодателю выгоды, может не признаваться доходом при УСН.

· Критически важна транзитность платежей: полученная компенсация должна сразу же идти в покрытие затрат ресурсоснабжающей организации, а не оставаться в распоряжении арендодателя.

· Прецедент не отменяет действующих разъяснений Минфина — это аргумент для защиты при доначислениях, а не гарантия автоматического успеха.

Частые вопросы

Компенсация коммуналки — это доход или нет на УСН?

По общему правилу — доход, если компенсация входит в состав арендной платы или приносит арендодателю экономическую выгоду. Новая практика показывает, что транзитная компенсация, не являющаяся частью арендной платы, может не признаваться доходом.

Работает ли агентская схема перевыставления коммуналки?

Расценивается как рисковая, особенно если агентский договор заключён после подписания договоров с энергоснабжающими организациями.

Что нужно зафиксировать в договоре аренды?

Разграничить арендную плату и возмещение коммунальных расходов отдельным условием или дополнительным соглашением, предусмотреть транзитный характер платежей.