Агентская схема по коммуналке - мы считаем, что это большой налоговый риск!

Когда арендодатель возмещает арендатору коммунальные услуги, с этой суммы приходится платить УСН. Да, это «обидно»: экономического прироста никакого, а налог всё равно нужно платить.

Прямые договоры с коммунальщиками и арендаторами в большинстве случаев трудны или вовсе невозможны. Чтобы избежать этого, существует куча советов по заключению агентских договоров, по которым арендодатель выступает посредником, действующим в интересах арендатора, и оплачивает коммуналку за него. Тогда эти суммы оказываются за пределами аренды и не включаются в доходы.

Почему мы против этого и почему считаем, что так делать в 99,0% случаев нельзя? Не потому, что мы такие нудные, когда другие советуют, что так делать можно… Мы против этого, так как при налоговых проверках такая агентская схема может рассыпаться в пух и прах. В подтверждение тому — множество судебных решений. Общий подход такой: если договор с ресурсоснабжающими организациями был заключён до договора аренды, то отношения не могут быть агентскими. Вот очередное дело в конце прошлого года: Постановление АС ПО от 21.11.2025 по делу № А12-2485/2025

Сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала.

Учитывая вышеизложенное и то, что договор с поставщиком коммунальных услуг заключен до подписания агентского договора и до возникновения фактических правоотношений с арендатором-принципалом, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для распространения условий агентских договоров на сделку с ресурсоснабжающей организацией.

Поступающая плата — это возмещение коммунальных расходов, которое включается в доход арендодателя на УСН.