Варианты сдачи в аренду коммерческой недвижимости

Сдаете в аренду коммерческую недвижимость? Вот четыре варианта работы.

По «сводкам с полей», открыт осенний налоговый сезон охоты на физических лиц, не декларирующих доходы от сдачи в аренду имущества. По этому поводу я решил актуализировать основные варианты таких отношений с их плюсами и минусами.

Первый вариант. Владелец недвижимости как физлицо сдает в аренду коммерческую недвижимость.

Это, можно сказать, историческое наследие: арендатор удерживает НДФЛ, отчитывается как налоговый агент и все. Сам собственник живет себе спокойно, без регистрации в качестве ИП.

Плюсы. Никакой отчетности, никаких дополнительных предпринимательских платежей в Пенсионный фонд. Надежда на то, что при продаже можно будет воспользоваться давностью владения и не декларировать доход от продажи.

Минусы. Огромный риск со стороны налоговой переклассифицировать такую деятельность как предпринимательскую без соответствующей регистрации. Так как НДФЛ все равно уже уплачен, налоговая будет бороться за НДС. Но доначисление НДС возможно только, когда сумма дохода за каждые три последовательных месяца будет больше 2 миллионов рублей. Иначе можно отбиться и взять «задним числом» освобождение от НДС по 145 статье НК РФ. Это работает, мы так неоднократно делали. В общем, если сумма аренды больше этого порога, то вы однозначно «хороший клиент» налоговой и с вами есть смысл «работать».

Еще минус в 13-процентной ставке, которая выше 6 процентов по доходной упрощенке и, возможно, стоимости патента по сдаче имущества в аренду.

Второй вариант. Владелец недвижимости зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Плюсы. Безопасный вариант, с налоговой точки зрения, сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Возможность снизить налоговые платежи, используя «упрощенку» или ПСН. Возможность взять освобождение от налога на имущество, если помещение не попало в местные перечни имущества, облагаемого по кадастровой стоимости.

Минусы. Пенсионные платежи, бессмысленные и беспощадные, правда, их можно зачесть в налог по упрощенке. Декларирование и отслеживание сроков уплаты налога. Необходимость ККТ при приеме наличных. Расходы на ведение расчетного счета. При последующей продаже в статусе ИП — исчисление налога исходя из применяемой системы налогообложения, но это можно обернуть и в плюс. Доступ налоговой ко всем вашим счетам, включая и банковские карты и возможность их блокировки.

Третий вариант. Фактически сдаете в аренду недвижимость, но «официально» арендной платы не получаете.

Незаконный способ ведения деятельности. Возможные правовые риски взаимоотношения с арендаторами. «Охота» на вас со стороны налоговой, в том числе направление запросов в адрес организаций, которые, по данным налоговой, фактически эксплуатируют вашу недвижимость. Вот пример одного из таких запросов.

ЗАПРОС

о представлении информации (сведений).

Межрайонная инспекция ФНС России № ** по *** области, на основании ст. 31, 93.1 части первой Налогового кодекса РФ, с целью привлечения налогоплательщиков к декларированию доходов, просит представить в пятидневный срок со дня получения настоящего запроса, информацию о сумме полученного дохода в связи со сдачей в аренду имущества за период 2016-2018 гг. и копии подтверждающих документов, по следующим лицам:

Неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей влечет ответственность граждан и должностных лиц, предусмотренную частью 1 статьи 19.4 КоАП.

Четвертый вариант. Безвозмездно сдаете в аренду недвижимость по договору ссуды, как физлицо.

Плюсы. Отношения узаконены, есть договор, а налогов нет. Если таким договором прикрыта неофициальная аренда, то это незаконный вариант. Никакой отчетности, никаких лишних движений. Можно потом реализовать имущество со всеми преференциями, доступными физлицам.

Минусы. Подозрения со стороны налоговой, что вы прикрываете таким договором арендные отношения. Доначисления арендатору налогов с внереализационного дохода, рассчитанного исходя из рыночных ставок арендной платы. Это само по себе убивает нормальное использование этого варианта.

Удачи вам, дорогие друзья и уважаемые коллеги!