ВойтиСтать клиентом +7 4912 70-10-70
О насУслугиНалогиЗарплатаНовостиАналитикаВебинары

Под крышей дома

1 октября 2009

Типичная ситуация — офисы, магазины и салоны находятся  в многоквартирных жилых домах, где организовано товарищество собственников жилья. ТСЖ действует на стыке жилищного и налогового законодательства, с чем связано множество проблем, требующих своего разрешения.

 Как и любой собственник, владелец нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные платежи, а так же услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома, придомовой территории, услуги по  содержанию помещений и  т.д. Список можно продолжать. Такие расходы должны быть учтены в хозяйственной деятельности. Кроме того, если есть в том необходимость,  то их можно учесть и при налогообложении. Если платежи производятся владельцам на прямую поставщикам  услуг, то в счетах-фактурах, актах выполненных работ непосредственно указан сам потребитель, расходы экономически оправданы, и проблем не возникает.

Другое дело, если между собственником нежилого помещения и поставщиком услуг возникает посредник, например ТСЖ, то цепочка рвется. Такая ситуация наиболее типична и на то есть минимум две причины. Во-первых, поставщики жилищно-коммунальных услуг, например электроэнергии, заключают договора с ТСЖ, а не с самими владельцами помещений, используя при этом показатели общего счетчика. Во-вторых, само ТСЖ, вынуждено от своего имени заключать множество договоров, связанных с содержанием жилья, например, по уборке территории. При этом такие расходы из разряда прямых перетекают в проблемную, в целях налогообложения, область общих — распределяемых расходов. Ведь любое распределение это условность, а условности могут быть оспорены. Кроме того, в счетах-фактурах от тех же самых энергоснабжающих организаций в качестве покупателя будет поименовано ТСЖ, что существенно осложняет возможность принятия к вычету этого налога конечным потребителем — владельцем помещения.

Поиск выхода из сложившейся ситуации может прямиком привести к входу в зал судебных заседаний, потому как попытки найти оптимальную юридическую форму взаимодействия собственников и ТСЖ натыкается на прорехи в налоговом законодательстве. Заключаются они в следующем. Чтобы выполнять функции по содержанию дома, ТСЖ должно получать денежные средства. Эта деятельность носит некоммерческий характер и не сопровождается получением выгоды для ТСЖ, или, говоря судебным языком, ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Однако в Налоговом Кодексе РФ четко очерчен круг целевых средств, получаемых некоммерческими организациями, которые не подлежат налогообложению. Взносы на содержания жилья к ним не относятся.

Обязательные платежи, поступающие в ТСЖ на оплату  коммунальных услуг, услуг по текущему содержанию дома (дворник, электрик,  сантехник и т.д.) включаются в состав доходов и при общей и при упрощенной системе налогообложения. Такова официальная позиция Минфина РФ, в очередной раз подтвержденная не далее как в августе этого года. В то же время арбитражная практика, шлейфом которой обросла данная проблема, в большинстве случаев защищает интересы ТСЖ, доказывая, что целевые взносы на содержание жилья выручкой не является. В этом лабораторном опыте, который государство ставит над ТСЖ и собственниками нежилых помещений, каждый действует на свой страх и риск. В настоящее время существуют три варианта взаимодействий между владельцами помещений  и  ТСЖ.

Вариант первый, основан на нормах жилищного кодекса, согласно которым ТСЖ всегда действует в интересах и по поручению своих членов. Все действия ТСЖ санкционируются общим собранием членов. Исходя из некоммерческого характера деятельности товарищества, у него  не может возникать вознаграждения за возмездное оказание услуг. Все обязательные платежи на содержание общего имущества, и платежи, вносимые в оплату коммунальных услуг, являются целевым поступлением на ведение уставной деятельности ТСЖ и не облагаются налогами. Этот вариант по своей сути правильный, так как полностью согласуется с сущностью товарищества, как некоммерческой организации. Большинство судебных решений поддерживают данную позицию. Но, тем не менее, официальные органы в лице Минфина РФ последовательно, из года в год, настаивают на обратном. Выбрать эту позицию, значит соблюсти частоту эксперимента в пользу налоговых рисков.

Вариант второй, базируется на официальной позиции. Все поступления это доходы, а профинансированные за счет них коммунальные платежи, а так же платежи на содержание жилья — расходы. При достижении счастливого баланса, вполне вероятно, что налоговая база в итоге будет равна нулю. Но, что касается ТСЖ на упрощенной системе с объектом налогообложения доходы за вычетом расходов, смета товарищества (читай карман собственников) в любом случае будет облегчен на 1 процент минимального налога рассчитанного с вала денежных поступлений. О «шестипроцентниках» лучше и не вспоминать. Эта позиция полностью извращает саму некоммерческую сущность ТСЖ в пользу налоговых хитросплетений. Но, даже, казалось бы, такой условный путь наименьшего сопротивления связан с существенными сложностями, при которых ТСЖ, втягивается во все тяжкие налоговых правоотношений по типу коммерческих организаций. 

Вариант третий, исходит из того, что  ТСЖ всегда действует в интересах и по поручению своих членов. Хотя по смыслу, заложенному в жилищном кодексе, посредническая деятельность ТСЖ, отлична от коммерческого посредничества в гражданском законодательстве, но это не является препятствием применить схему, например, агентского договора. Посредничество ТСЖ будет заключаться в том, что товарищество в интересах собственников помещений и за их счет будет осуществлять  все необходимые действия и платежи  по содержанию помещений, включая и  оплату коммунальных услуг. В этом случае коммерческая часть, столь требуемая на растерзанье, может быть сведена к минимальной формальной величине. При этом фактические расходы представляется возможным переложить на собственников помещений с тем, что бы они имели возможность их учесть при налогообложении. В принципе, данный способ взаимоотношений может позволить, не потерять для собственников даже входной НДС, оплаченный по коммунальным услугам.

В любом случае, всем участникам этого увлекательного процесса необходимо определиться со своей позицией. Потому что отсутствие внятного осознания действительности, это худшее, что можно предположить. Необходимо документально выстроить отношения таким образом, что бы в дальнейшем быть способным защищать интересы ТСЖ во благо всех членов товарищества, включая и собственников нежилых помещений.

Андрей Жильцов
Директор СБК «Профит»
Все статьи:
Смотрите наш канал на YouTube
Наш офис в Рязани:
г. Рязань, ул. Соборная, д. 13
тел. (4912) 28-40-04, 70-10-70
факс (4912) 28-38-88
Контактная информация
© 2006—2017 ООО «Специализированная бухгалтерская контора «Профит»
ОГРН — 1026201257818
ИНН — 6231054413
КПП — 623401001
Разработка сайта PBCdesign.ru
О компании
Вакансии
Новости
Публикации
Полезное