ВойтиСтать клиентом +7 4912 70-10-70
О насУслугиНалогиЗарплатаНовостиАналитикаВебинары

Особый случай

2 февраля 2009

Как известно, чтобы продать что-либо ненужное, надо сначала его купить. По крайней мере, до сегодняшнего момента такая возможность у большинства жителей нашей страны была. Однако при продаже имущества возникает доход, а где доход, там неизбежно и налог на него.

Особенность доходов от продажи имущества заключается в том, что в отличие, например, от заработной платы, где обязанность по исчислению и уплате налога возложена на работодателя — налогового агента, налог придётся исчислять самостоятельно.

Исчисление налога — это математический расчёт, выполненный по правилам налогового законодательства. Документарное оформление таких выкладок производится в налоговой декларации, обязанность по представлению которой возложена на всех, кто получил доход от продажи собственного имущества. Декларации представляются по итогам календарного года не позднее 30 апреля следующего года.

Если по сходной цене реализовать, скажем, бронзовый канделябр, то, вероятно, такая купля-продажа так и останется частным делом, хотя формально полученные доходы подлежат декларированию. Иначе обстоит дело со сделками, подлежащими госрегистрации, так как они доступны и прозрачны для заинтересованных органов. Прежде всего, это продажа недвижимости и автотранспортных средств.

Начнём с того, что при продаже имущества налог придётся уплачивать не со всей суммы дохода, так как срабатывает понятие имущественного вычета — суммы, на которую предоставлено право уменьшить доходы в целях расчёта налога. Размер имущественного вычета напрямую связан со временем, в течение которого имущество находилось в собственности продавца.

Если имущество находилось в собственности более трёх лет, то размер вычета равен полной сумме дохода, полученной от его продажи, что сводит налог к нулю. Если срок владения имуществом не превысил трёх лет к моменту продажи, то существуют два альтернативных варианта применения имущественных вычетов.

Вариант первый. При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков размер имущественного вычета равен сумме продажи, но не более 1 миллиона рублей. Например, при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет, за 3 миллиона рублей налог на доходы по данной схеме составит 260 тысяч рублей (2 000 000 х 13%). При продаже иного имущества, кроме вышеуказанного перечня, размер имущественного вычета падает до 125 тысяч рублей, а сам алгоритм расчётов остается прежним.

Вариант второй. Вне зависимости от вида имущества существует право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы.

Если в примере, приведённом выше, человек располагает документами, подтверждающими, скажем, расходы на покупку квартиры в размере 2 500 000 рублей, то налог будет рассчитан только с 500 тысяч.

Ещё раз повторим, что приведённые варианты являются взаимоисключающими и нельзя «стартануть» с миллиона рублей, добавив к нему сумму произведённых расходов.

Как видно, второй вариант даёт более широкие возможности в плане снижения налога, однако требует документального подтверждения и, следовательно, может быть предметом горячих споров. Основной принцип таков — расходы, принимаемые в уменьшение доходов от продажи, должны быть непосредственно связаны с получением этих доходов.

Например, при продаже построенного дома к фактическим расходам, связанным с таким строительством, можно отнести расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, сами работы по строительству, расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации и т. д.

Если произошла продажа ранее приобретённой квартиры, то, конечно, основным видом расхода является стоимость её покупки.

В любой сделке участвуют две стороны. Одна продаёт и получает доход, вторая покупает, следовательно, осуществляет расход. Чем выше стоимость сделки, тем выше и налог к уплате, но, в свою очередь, потенциально выше и расход покупателя, случись ему перепродать купленную ранее квартиру или дом. Учитывая «борьбу противоположностей», могущую иметь место при регистрации сделки, бывают ситуации, когда в регистрационных документах указывается оговорённая ранее цена, а состоявшиеся денежные расчёты оформляются распиской, дабы обезопасить факт передачи действительной суммы сделки.

Естественно, при таком развитии событий в налогообложение будет вовлечена именно сумма, указанная в зарегистрированных документах. При внешнем благополучии такое «решение вопроса» скрывает опасность.

В своей практике мы столкнулись со случаем, когда именно расписка, изначально предназначенная для соблюдения частных интересов, послужила предметом рассмотрения и доказательством действительной суммы сделки.

Безусловно, если существует документ, который свидетельствует о приёме-передаче денежных средств, то существует вероятность, что этот документ по целому ряду причин может оказаться в доступе заинтересованных в нём лиц.

Самое печальное заключено в том, что, учитывая чрезвычайно высокую стоимость тех же квартир, такие сделки исчисляются миллионами рублей. Каждый миллион, вне зоны имущественных вычетов, даёт 130 тысяч налога на доходы физических лиц.

В то же время, действующее уголовное законодательство, например, за включение в налоговую декларацию заведомо ложных сведений, повлекших в результате неуплату физическим лицом налогов в крупном размере, предусматривает ответственность вплоть до лишения свободы на срок до одного года.

Определение крупного размера в уголовном законодательстве сформулировано столь противоречиво, что позволяет «начать разговор» об уголовной ответственности применительно к налогу на доходы физлиц, особенно в случаях их неуплаты при продаже домов и квартир, начиная со ста тысяч рублей. При нынешнем состоянии российского рубля порог, разграничивающий налоговые правонарушения от уголовных, составляет менее трёх тысяч долларов.

Народная мудрость на современный лад гласит: пессимист — это хорошо осведомлённый оптимист. В данном случае знания вряд ли прибавят бодрости и чувства уверенности в адекватности действующих законодательных норм, особенно в области налогообложения, но дадут широкую пищу для размышлений и, возможно, уберегут от неверных поступков.

Андрей Жильцов
Директор СБК «Профит»
Все статьи:
Смотрите наш канал на YouTube
Наш офис в Рязани:
г. Рязань, ул. Соборная, д. 13
тел. (4912) 28-40-04, 70-10-70
факс (4912) 28-38-88
Контактная информация
© 2006—2017 ООО «Специализированная бухгалтерская контора «Профит»
ОГРН — 1026201257818
ИНН — 6231054413
КПП — 623401001
Разработка сайта PBCdesign.ru
О компании
Вакансии
Новости
Публикации
Полезное