Статус кво

В последнее время активно обсуждаются проблемы финансового кризиса. Если речь заходит о защите денежных накоплений, то, как правило, дискуссии сводятся к анализу цен на недвижимость и прогнозам их динамики. Популярность вложений в недвижимость, помимо ожиданий роста цен, связана с возможностью прямого извлечения дохода от сдачи такого имущества в аренду.

Традиционно имущество приобретается физическими лицами, и если такое приобретение связано с дальнейшей арендой, то в первую очередь необходимо определиться со статусом владельца недвижимости, а именно — решить вопрос о необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Статьёй 608 Гражданского кодекса РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, при этом оно никак не связано со статусом арендодателя — физического лица. В тот же время законодательство исходит из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

Такое описание приводит к тому, что грань, отделяющая сдачу имущества в аренду от признания такой деятельности предпринимательской, размыта и зависит от нюансов. Естественно, что любая неопределённость резко увеличивает налоговые риски, особенно для арендодателей, не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей и сдающих нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.).

Получается следующая картина. С одной стороны, доходы от аренды недвижимого имущества определены как самостоятельный вид дохода физических лиц (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ), что формально позволяет сдавать имущество, не будучи предпринимателем. В этом случае при сдаче в аренду нежилого помещения фирме или предпринимателю арендаторы, выступая как налоговые агенты, будут обязаны исчислить и удержать сумму НДФЛ с выплачиваемой арендной платы, перечислить этот налог в бюджет и по окончании года подать в свою инспекцию сведения о доходах гражданина по форме 2-НДФЛ.

С другой стороны, при наличии признаков, позволяющих характеризовать такую деятельность в качестве предпринимательской, существует реальная угроза налоговых доначислений, исходя из требований, предъявляемых к индивидуальным предпринимателям. Например, если арендодатель признан индивидуальным предпринимателем, то он помимо НДФЛ обязан уплачивать НДС как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду. Естественно, при неверной классификации собственной деятельности вовремя он этого не сделает, что приведёт, помимо доначисления НДС, к штрафным санкциям за неуплату налога и непредставление декларации. Минимальную цену вопроса можно оценить исходя из ставки НДС в размере 18 процентов, а также суммы штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (ст. 122 Налогового кодекса РФ).

Кроме того, непредставление в установленный срок налоговой декларации влечёт взыскание штрафа в размере 5 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для её представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 100 рублей. Непредставление налоговой декларации в течение более 180 дней грозит штрафов уже в размере 30 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 процентов суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Как видно, налоговые последствия весьма серьёзны, поэтому необходимо оценить факты, свидетельствующие о наличии признаков предпринимательской деятельности при сдаче физическим лицом недвижимого имущества в аренду. В этих целях можно использовать мнение, высказанное Минфином РФ в письме от 7 ноября 2006 года №03-01-11/4-82.

Так, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты: приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации; учёт хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок; взамосвязанность всех совершённых гражданином в определённый период времени сделок; устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При достаточных основаниях считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. Ещё раз подчеркнём, что приводимые признаки являются оценочными, но, тем не менее, практически любые случаи неоднократного заключения договора аренды с одним или нескольким юридическими лицами могут свидетельствовать в пользу предпринимательской деятельности. К тому же следует учитывать, что любое приобретение нежилого недвижимого имущества, будь то офис или магазин, по своей сути не может быть связано с личным пользованием, а изначально предполагает цель извлечения прибыли.

Кроме того, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ).

Таким образом, при сдаче в аренду нежилых помещений лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это, конечно, приведёт к дополнительным обязанностям по ведению налогового учёта и представлению отчётности, но, вместе с тем, позволит минимизировать налоговые платежи. Например, для доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, предусмотрена ставка в размере 13 процентов налога на доходы физических лиц. В то же время регистрация в качестве индивидуального предпринимателя с применением упрощённой системы налогообложения с объектом налогообложения «доходы» сведёт налоговую нагрузку к 6 процентам от поступивших денежных сумм. Такое решение во многих случаях обеспечивает баланс налоговой безопасности и совокупного размера налоговых платежей.